Page 2 - TELLAL - Sayı 12

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Hüseyin Aksoy (Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kontrol Birim Müdürü-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi)

Ülkemizde özellikle 1950’li yıllardan veya tamamlamak üzere olan Toplu Konut Alanı, Dönüşüm
sonra, köylerden kentlere doğru yapılar ve yapılaşma standartlarına Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan,
göçler artmıştır. Bu durumun uygun olmayan yapılar da kentsel Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı gibi
sebeplerinden biri şehirlerde dönüşüm kapsamında alanlardan hangisinde kaldığı
sanayileşmenin artmış olmasıdır. değerlendirilmektedir. araştırılmalıdır.
Buna paralel olarak, tarımda
makineleşmenin de artması, tarım 1980’lerin sonunda, imar ve  Teminata konu taşınmazın
sektöründe çalışan iş gücünün, gecekondu mevzuatına aykırı bulunduğu bölgenin, ilgili
sanayi sektörüne geçmek üzere yapılan planlarla birlikte, kentsel kanunlardan hangileri
kente göçünü tetiklemiştir. dönüşüm projeleri de belediyelerin kapsamında ilan edildiğine
Şehirlerin her geçen gün göç alması gündeminde yer almaya başlamıştır. bakılmalıdır. Bu konuda alınmış
ve bu yeni nüfusu barındırmak için Bu süreçte, Dikmen Vadisi Kentsel olan Bakanlar Kurulu Kararları ve
Hüseyin Aksoy
hazırlıksız olması, çarpık yapılaşmayı Dönüşüm Projesi, gecekondu Resmi Gazete ilanı olup olmadığı
beraberinde getirmiştir. bölgeleri için hazırlanan ilk kentsel incelenmelidir. yapılarak, yeni inşa edilecek
dönüşüm projesi örneği olmuştur. yapılardan teminata konu
Ankara, İstanbul, İzmir gibi Son yıllarda artan kentsel dönüşüm  Gayrimenkulün bulunduğu gayrimenkule kayıtlı parsele veya
sanayileşmenin yükselişte olduğu projeleri, hızla devam etmekte olup bölgenin yetki olarak Bakanlık, hisseye karşılık verilecek yapı
kentlerin nüfus yoğunluğundaki ani ilgili kanunlar kapsamında, bölgesel TOKİ, Büyükşehir Belediyesi, İl-İlçe türünün ve özelliklerinin detaylı
artış, kentlerin kontrolsüzce olarak riskli alanlar ilan Belediyelerinden hangisine ait olarak incelenmesi
büyümesine yol açmıştır. Nüfusun edilebilmektedir. olduğu konusunda bilgi gerekmektedir.
aniden artması, yeterli konut alınmalıdır.
bulunmaması sorununu ortaya Gayrimenkul sektöründeki Kentsel dönüşüm alanında kalan
çıkarmış ve imarsız, plansız, alt gelişmeler, arz ve talebe göre  Teminata konu gayrimenkulün yapılar, dönüşüm kapsamına alınıp
yapısı olmayan bölgelerde ekonomik destek alınması ihtiyacını Toplu Konut Alanı, Dönüşüm alınmayacağı hususunda proje
gecekondular inşa edilmesine doğurmuş, bu destek de finans Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, özelinde işlem görmektedir. Plan
neden olmuştur. kuruluşlarınca sağlanmıştır. Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı ilan ve proje tamamlanana kadar yapılar
Maliyetlerin bankalar tarafından edilmesinden sonra tapu ruhsatlı, iskanlı olsalar dahi yıkılma
Oluşan bu çarpık kentleşmenin karşılanması süreci, kütüğünde; dönüşüm, yenileme riskleri bulunmaktadır. Arsa nitelikli
önüne geçmek için 1984 yılında, gayrimenkullerin teminat veya riskli alanda kaldığı, riskli gayrimenkullerin ise kentsel
2981 Sayılı “İmar ve Gecekondu gösterilmesini zorunlu hale yapı olduğuna dair bir beyan dönüşüm sonunda yapılacak imar
Mevzuatına Aykırı Yapılara getirmiştir. Nakit karşılığında birçok konulup konulmadığı hangi kanun çalışmaları sonucunda, parselin
Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 gayrimenkul bankalarca teminat/ ve maddesine göre, hangi şeklinde, konumunda,
Sayılı İmar Kanununun Bir ipotek olarak alınmaktadır. kurumca konulduğu yüzölçümünde, imar lejantında,
Maddesinin Değiştirilmesi araştırılmalıdır. yapılaşma yoğunluğunda vb.
Hakkındaki Kanun” yürürlüğe Riskli alan ilan edilen bölgelerde hususlarda değişme ve hisseli
girmiştir. Bu kanun ülkemiz teminata konu gayrimenkuller için  Riskli yapı beyanı konulan bir hale gelme riskleri bulunmaktadır.
gecekondu dönüşüm sürecinde finans kuruluşları, şartnameleri gayrimenkul kentsel dönüşüm
önemli bir adım olsa da çarpık çerçevesinde gayrimenkulün türü, alanında bulunmayabilir. Bu Kentsel dönüşüm alanlarında bir
kentleşmenin önüne geçilememiştir. yasallığı, yaşı vb. hususları göz hususa dikkat edilmelidir. Riskli yenilenmeye girildiğinden,
önüne bulundurarak taşınmazlarda yapı beyanı olan bir gayrimenkul beklentilerin yükselmesi sonucunda
Kentsel dönüşüm denildiğinde akla oluşacak risklere göre farklı yıkılarak yerine yeni yapı inşa gayrimenkullerin piyasa değerinde
ilk olarak gecekondu alanları uygulamalar yapabilmektedir. Bu edileceği bilinmelidir. dalgalanmalar olabileceği gibi
gelmektedir. Oysa gecekondu durumun tespiti için aşağıdaki spekülatif değerler de oluşabilir.
alanlarının yanı sıra, deprem hususlara dikkat edilmelidir.  Kentsel dönüşüm; imar, proje ve Tüm bu durumlar göz önünde
kuşağında yer alan alanlar, yeniden yapılaşma kapsamında bulundurulduğunda, kentsel
ekonomik ömrünü tamamlamış  Teminata konu gayrimenkulün uzun zaman alacağından, bu dönüşüm alanındaki
alanlarda dönüşümden gayrimenkullerin teminat açısından
sonra imar planları ve riskler barındırdığı görülmektedir.
projeler yapılıp
yapılmadığı ve hangi Bu nedenle gayrimenkul değerlene
aşamada olduğu raporlarının hazırlanması sürecinde,
araştırılmalıdır. İmar ve rapora konu gayrimenkulün kentsel
projeler yapılmışsa hangi dönüşüm projeleri kapsamındaki
kurumlarca onaylandığı riskli alanlarda yer alıp almadığı
ve onay tarihleri ile ilgili belirlenmeli, eğer riskli alan ilan
bilgiler alınmalıdır. edilen bölgede yer alıyorsa da
yukarıda değindiğimiz tüm hususlar
 Dönüşüm sonucunda titizlikle incelenerek raporun
uygulanacak projeye oluşturulması büyük önem
göre bir inceleme taşımaktadır

T e l l â l, Haziran 2 0 1 7, S a y ı : 12