Page 3 - TELLAL - Sayı 1

ortaya koymak için kanunun ele ald›¤›
Bag›ms›z baz› kavramlar› incelememiz gerekir.
Aç›klayaca¤›m›z bu kavramlardan
Bölümlerin hareketle Kanunu’nun, farkl›
yorumlamalar nedeni ile uygulamada
Birlefltirilmesi karmafla yaflanan bu sorunlara nas›l
bir çözüm öngördü¤ünü daha iyi
ve Kat anlayabiliriz.

Mülkiyeti Kat mülkiyeti ve kat irtifak› kavramlar›
bir çok kimse taraf›ndan kar›flt›r›l›yor
Kanunu ve tam olarak alg›lanam›yor. Bu
kavramlar›, daha çok 2007 ve 2009
y›llar›nda Kat Mülkiyeti Kanunu’nda
yap›lan de¤ifliklikler nedeniyle s›kça
Son dönemdeki duymaya bafllam›flt›k. Kat irtifak›n›
kat mülkiyetine çevirme zorunlulu¤u
yo¤un kentleflme getiren, mülk sahiplerinden birçok
belge isteyen ve çok tart›fl›ld›¤› için
olgusu ve buna Haziran 2009’da geri çekilen
paralel olarak flehir düzenlemeye yönelik olarak 1964
y›l›nda kabul edilen 634 say›l› Kat
tarz› yap›laflma kat Mülkiyeti Kanunu’nun birinci
maddesinde; “Tamamlanm›fl bir
mülkiyeti yap›n›n kat, daire, ifl bürosu, dükkân,
® Serdar Baflak
uygulamalar›na ma¤aza, mahzen, depo gibi
bölümlerinden ayr› ayr› ve bafll› bafl›na
yönelik sorunlar› da kullan›lmaya elveriflli olanlar› Kanun’a Göre Her Koflulda Ortak
üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya
beraberinde ortak malikleri taraf›ndan, bu Kanun Olan Yerler

getiriyor. hükümlerine göre, ba¤›ms›z mülkiyet
haklar› kurulabilir.” ‹fadesi ile gerekli
Temeller ve ana duvarlar, tafl›y›c› sistemi oluflturan kirifl, kolon ve
tan›m yap›lm›flt›r. Kanun özetle kat
perde duvarlar ile tafl›y›c› sistemin parças› di¤er elemanlar, ba¤›ms›z
mülkiyetinin tamamlanm›fl yani yap›
Ba¤›ms›z bölümlerin birlefltirilerek bölümleri ay›ran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel girifl
kullanma belgesi al›nm›fl binalarda
tek bir ba¤›ms›z bölüm haline gelmesi kap›lar›, antreler, merdivenler, asansörler, sahanl›klar, koridorlar ve
kurulabilece¤ini öngörmüfltür. Kat
sürecinin yasal ve fiziksel uygunlu¤u buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kap›c› daire veya odalar›, genel
irtifak› ise, ayn› madde de “Yap›lmakta
son dönemde fazlas› ile çamafl›rl›k ve çamafl›r kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar,
veya ileride yap›lacak olan bir yap›n›n,
tart›fl›lmaktad›r. Bu konuda Kat elektrik, su ve havagaz› saatlerinin korunmas›na mahsus olup ba¤›ms›z
birinci f›krada yaz›l› nitelikteki
Mülkiyeti Kanunu kafam›zdaki soru bölüm d›fl›nda bulunan yuvalar ve kapal› k›s›mlar, kalorifer daireleri,
bölümleri üzerinde, yap›
iflaretlerini kald›r›p, bizi ayd›nlatacak
tamamland›ktan sonra geçilecek kat kuyu ve sarn›çlar, yap›n›n genel su depolar›, s›¤›naklar, Her kat
flekilde düzenlemeler getirse de
mülkiyetine esas olmak üzere, arsa malikinin kendi bölümü d›fl›ndaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallar›
mevcut uygulamalara bakt›¤›m›zda
maliki veya arsan›n ortak malikleri ile kalorifer, su, havagaz› ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon
zaman zaman çeflitli sorunlar›n ve
taraf›ndan, bu Kanun hükümlerine için ortak flebeke ve antenler s›cak ve so¤uk hava tesisleri, çat›lar,
farkl› uygulamalar›n yafland›¤›n›
göre kurulabilir” fleklinde bacalar, genel dam teraslar›, ya¤mur oluklar›, yang›n emniyet
görüyoruz.
tan›mlanmaktad›r. merdivenleridir. Ayr›ca yukar›da say›lanlar›n d›fl›nda kal›p da, yine
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; di¤er ortaklafla kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan di¤er
ba¤›ms›z bölümlere, binan›n statik Kanuna göre, kat mülkiyetine tabi yerler ve fleyler de (Ortak yer) konusuna girer. Bu alanlar›n her koflulda
durumuna ve ortak kullan›m ba¤›ms›z bölüme sahip kifliler kat ortak yerler olmas› yan› s›ra bu alanlar›n d›fl›ndaki bir alan›n da sözleflme
duvarlar›na zarar verilmedi¤i sürece maliki ad›n› almaktad›r. ile ortak alan yap›labilece¤i belirtilmifltir.
bir ya da birkaç ba¤›ms›z bölümün Gayrimenkulün bütününe
birlefltirilmesi mümkün anagayrimenkul, ayr› ayr› kat Belirtilen bu ortak alanlar üzerinde muvafakat al›nmas› gerekmektedir.
bulunmaktad›r. Ancak kurallara mülkiyetine konu olan bölümlerine kiflilerin kat maliki olarak kat mülkiyeti Ba¤›ms›z bölümleri birlefltirirken
uymadan yap›lan de¤ifliklikler ve ba¤›ms›z bölüm denilmektedir. Burada hakk›ndan do¤an kullanma haklar› yasada ortak alan olarak belirtilen
bunlar›n sonucunda ortaya ç›kan önemli bir noktaya dikkat edilmelidir. vard›r. Burada bizim ele ald›¤›m›z kirifller, tafl›y›c› sistemi oluflturan perde
zarar›n sorumlulu¤u yine Kat Kiflilerin kat mülkiyeti hakk› sahip husus ortak duvarlar›n y›k›larak tek duvarlar gibi alanlarda herhangi bir
Mülkiyeti Kanununun ilgili olduklar› ba¤›ms›z bölümleri ve bir ba¤›ms›z alan oluflturulma de¤ifliklik yap›lmam›flsa ba¤›ms›z
maddesinde ele al›nm›fl ve bu tür eklentilerini kapsamaktad›r. Kanun mevzusunu ayd›nlatacak baz› önemli bölümler birlefltirilip, yeni bir ba¤›ms›z
giriflimlere yasaklar getirilmifltir. Esas ortak yerler diye bir tan›m da getirir ayr›nt›lara dikkat çekilmesidir. Kanuna bölüm oluflturulabilirler. Dolay›s› ile
itibar› ile kat mülkiyeti, bir toplu ki buralarda da kat mülkiyeti göre e¤er daire ya da dükkânlar bu yeni oluflan ba¤›ms›z bölüme tek
yaflam ve bu toplu yaflam›n getirdi¤i hakk›ndan do¤an baz› haklar söz birlefltirilmek isteniyorsa, ortak kap› numaras› verilecektir. Ancak
kural ve kriterlere uyma biçimidir. konusudur. Bu haklar›, ortaklafla kullan›m alan›na giren yerlerde yasada belirtilen ortak alanlara bir
Bir binada birbirinden ba¤›ms›z daire kullanma, faydalanma ve korunma herhangi bir de¤ifliklik yapmas› söz müdahale söz konusu ise, di¤er kat
veya dükkânlar›n ara duvarlar y›k›larak olarak nitelendirebiliriz. Söz konusu konusu de¤ildir. Böyle bir de¤ifliklik malikleri aç›s›ndan Hukuk
birlefltirilmesinin Kat Mülkiyeti alanlar kanunda ayr›nt›l› olarak yap›lacaksa da anagayrimenkulde hak Mahkemelerine baflvuru hakk› her
Kanunu’na ay›k›r› olup olmad›¤›n› belirtilmifltir. sahibi olan tüm maliklerden imzal› zaman vard›r.
Tellâl, Ağustos 2010, Sayı: 1