Page 3 - TELLAL - Sayı 8

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ARSA PAYLARINI KİM BELİRLEMELİ?

irtifakına ve kat mülkiyetine esas tahsis edilen arsa payı, o bölümle- rulu tarafından yapılan düzenlemeler
paylaşım tablosunun da bulunması rin değerinde sonradan meydana ile gayrimenkul değerleme faaliyet-
gerektiği belirtilmiştir. gelen çoğalma veya azalma sebebiy- lerinin kimler tarafından yürütülece-
le değiştirilemeyeceği belirtilmekte- ği, bu kişilerin ne gibi niteliklere
Uygulamada arsa payı belirlenmesi dir. Yani arsa payı düzeltim dava- sahip olması gerektiği ve değerleme
işlemi genel olarak proje tamamlan- sında arsa paylarının yapıldığı tarih- faaliyetlerini yürütecek kişi ve kuru-
dıktan sonra parselde bulunacak teki, konum ve büyüklüğüne göre luşların çalışma esasları belirlenmiş-
bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı hesaplanan değeriyle oranlı olacağı, tir.
değerlerinin belirlenmesi, bu değer- sonradan imar değişikliği, manzara
ler toplanarak toplam bir değere değişikliği vb. ile gerçekleşmiş Gayrimenkul değerleme uzmanlığı
ulaşılması ve her bağımsız bölüm olan değer artışlarının dikkate alın- lisansı ve unvanı, herhangi bir yük-
Osman Yüksel için belirlenen değer ile toplam de- mayacağıdır. sek öğretim kurumundan, lisans ve/
ğerin oranlanarak arsa payına ulaşıl- veya yüksek lisans diploması almak
İnşaat Mühendisi/SPK Lisanslı ması işlemleri ile gerçekleştirilebil- Doğru belirlenmeyen arsa payı, ile veya bir meslek grubu mensubu
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı mektedir. başka nerelerde sorun olarak kar- olmak ile edinilememekte, T.C. Baş-
şımıza çıkabilir? bakanlık Sermaye Piyasası Kurulu
Arsa payı belirlemekle yetkili kim- Arsa payı; ana gayrimenkuldeki tarafından verilmektedir. Bu sebeple
Kentsel dönüşüm uygulamalarının selerin arsa paylarını, objektif, hak- ortak giderlere katılma yükümlülü- değerleme uzmanlığı avukat, doktor,
hız kazandığı günümüzde, eskiyen, kaniyete ve yasalara uygun paylaş- ğünde, bağımsız bölümlerin ortak mühendis, mimar vb. gibi mesleki
ekonomik ömrünü doldurmuş apart- tırması gerekirken, uygulamada pro- yerler üzerindeki kullanım hakların- unvanlardan ayrılmaktadır. Aynı
man ve sitelerin yıkılıp, yeniden je müelliflerinden ve/veya yapımcı da, ana gayrimenkuldeki ortak yerler zamanda Değerleme uzmanlığı bir-
inşaat (yenileme) yapılmak istendi- müteahhitlerden, bazılarının ticari üzerinde yenilik ve ilaveler yapılma- çok meslek disiplinin bünyesinde
ğinde, kat malikleri arasındaki arsa endişelerle veya konunun uzmanı sında, sigorta giderleri ve sigorta barındırdığı bilgilere hakim olunma-
payı anlaşmazlığı önemli bir sorun olmadıkları için arsa payını objektif- bedelinin paylaşımında, bağımsız sı gerekliliğinden ötürü de değerle-
olarak karşımıza çıkmaktadır. likten uzak bir şekilde ve kanunda bölümün harap olması halinde devir me konusunun bilirkişisi niteliğinde-
belirtilen kriterleri dikkate almadan isteminde, borç ve yükümlülüklerini dir. Zaman içinde T.C. Başbakanlık
Arsa payı ne demektir? tespit etmesi ile sıkça karşılaşılabil- yerine getirmeyen kat malikine ait Sermaye Piyasası Kurulu tarafından
Kat Mülkiyeti Kanunun 2. maddesi- mektedir. Projeyi tasdik etmekle kat mülkiyetinin devir alınmasında, verilen lisanslar diğer kurumlar tara-
nin d bendinde; “Arsanın, bu Ka- yetkili kurumların yeterli inceleme ana gayrimenkul yönetiminde top- fından da referans alınmaya başlan-
nunda yazılı esasa göre bağımsız ve gerekli hassasiyeti göstermedik- lantı ve karar yeter sayısı belirlen- mıştır. Günümüzde, birçok kamu
bölümlere tahsis edilen ortak mülki- leri durumlarda birçok uygulamada mesinde önem arz edebilmektedir. kurumu, bankalar ve özel şirketler
yet paylarına arsa payı denir.” şek- arsa paylarının gelişi güzel, arsa Gün geçtikçe sayısı artan arsa payın- gayrimenkul değerlemesinde SPK
linde ifade edilmektedir. Yani arsa alanının ana gayrimenkulde bulunan daki anlaşmazlıklar, mahkemelere lisanslı uzmanları ve SPK listesinde-
payı; ana gayrimenkulün inşaatına toplam bağımsız bölümlerin sayısına intikal ettirildiğinde hem mahkeme- ki gayrimenkul değerleme şirketleri-
başlanmadan ve/veya başlandıktan bölünmek suretiyle eşit pay verile- lerin işi artmakta, hem de tesadüfen ni tercih etmektedir.
sonra taşınmazın kat mülkiyetli bir rek ya da bağımsız bölümlerin sade- aynı ana gayrimenkulde yaşama ve
taşınmaz haline dönüştürülebilmesi ce büyüklükleri yani metrekareleri ortak alanları kullanmaya mecbur Yukarıda bahsedilen bütün teknik ve
aşamasında bağımsız bölümlerin esas alınarak arsa payı belirlendiği olan komşular birbirine husumetli hukuki incelemeler neticesinde; arsa
değerleri ile orantılı olarak belirle- yanlış uygulamalar görülebilmekte- hale gelebilmektedir. payları ilgili yasal mevzuatta belir-
nen bir ortak mülkiyet payıdır. dir. Yanlış arsa payı belirlenmesi tildiği üzere bağımsız bölümlerin
işlemini basit bir örnekle açıklayabi- Ülkemizde gayrimenkul değerle- konum ve büyüklüklerine göre he-
Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde- liriz. Aynı binada yer alan ana cad- me ve arsa payı ilişkisi saplanan değerleriyle oranlı olarak
si’nde kat irtifakı ve kat mülkiyeti- deye cepheli ve çok yüksek değerli Ülkemizde gayrimenkul değerleme belirlenmesi gerektiğinden ve arsa
nin nasıl kurulacağı tarif edilirken dükkan niteliğindeki bağımsız bö- mesleğinin altyapısının oluşturulma- payının bilerek veya bilmeyerek
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu lüm ile, yol kotu altında bulunan sı, kurumsal bir kimlik kazanması ve hatalı belirlenmesi sonucunda ortaya
mülkiyete konu olan ana gayrimen- caddeye cephesi olmayan, depo nite- gelişmesi, T.C. Başbakanlık Serma- çıkan ve yargıya intikal eden olum-
kulün bağımsız bölümlerinden her liğindeki bağımsız bölümün arsa ye Piyasası Kurulu’nun 2001 yılın- suz sonuçları en aza indirebilmek
birinin konum ve büyüklüklerine paylarının eşit belirlenebildiği hatta daki “Sermaye Piyasasında Faaliyet- için arsa paylarını belirleme yetkisi-
göre hesaplanan değerleri ile oranlı daha değersiz olan bağımsız bölüm- te Bulunanlar İçin Lisanslama Ve nin SPK lisanslı değerleme uzman-
olarak projesinde tahsis edilen arsa lere daha fazla arsa payı belirlendiği Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hak- ları ve SPK onaylı gayrimenkul de-
payının ortak mülkiyet esaslarına görülebilmektedir. kında Tebliği” ve “Sermaye Piyasası ğerleme şirketlerine verilmesi için
göre açıkça gösterilmesi suretiyle Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimen- gerekli yasal düzenlemelerin yapıl-
kurulur.” denmektedir. Arsa payı orantısız belirlenmişse kul Değerleme Hizmeti Verecek ması, arsa paylarında yaşanan sorun-
değiştirilebilir mi? Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca ların en aza indirgenmesi için atıla-
Arsa payını kim, nasıl belirler? Kat mülkiyetine tabi bağımsız bö- Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar cak çok önemli bir adım olacaktır.
Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 12. lümlerin değerinde sonradan meyda- Hakkında Tebliği” ile başlayıp ko-
Maddesi’nin a bendinde mimari na gelen çoğalma veya azalma sebe- nuya ilişkin düzenlemeleri ile bera-
projede bulunması gereken hususlar biyle arsa paylarında değişiklik ya- ber gerçekleşmiştir. Gayrimenkul
belirtilmekte ve bağımsız bölümle- pılamaz. Yani değerdeki değişmeler Değerleme Uzmanı: Bir gayrimen-
rin konum ve büyüklüklerine göre arsa payını etkilemez. Arsa payı, kulün, gayrimenkul projesinin veya
hesaplanan değerleriyle oranlı arsa yalnızca orantısız tespite itiraz halin- bir gayrimenkule bağlı hak ve fay-
payları, kat, daire, iş bürosu gibi de Mahkeme kararı ve Kat Mülkiye- daların değerlemesini yapacak gay-
nevi ile bunların birden başlayıp ti Kanunu’nun 44. maddesinde bah- rimenkul değerleme şirketleri tara-
sırayla giden numarası ve bağımsız sedildiği üzere, binaya bağımsız fından tam zamanlı istihdam edilen
bölümlerin yapı inşaat alanı da açık- bölüm ilavesi nedeniyle değiştirile- veya değerleme şirketleri ile tam
ça gösterilmek suretiyle, proje müel- bilir. zamanlı istihdam edilmeksizin, söz-
lifi mimar tarafından yapılan ve ana leşme imzalamak suretiyle değerle-
gayrimenkulün maliki veya bütün Arsa payı hatalı belirlenmişse kat me hizmeti veren, Kurulun lisansla-
paydaşları tarafından imzalanan, maliklerinin “arsa payı düzeltim maya ilişkin düzenlemeleri çerçeve-
yetkili kamu kurum ve kuruluşların- davası” açma hakları bulunmakta- sinde asgari 4 yıllık üniversite me-
ca onaylanmış olması gerektiği ifade dır. Bu davalar zamanaşımına tabi zunu, gayrimenkul değerlemesi ala-
edilmektedir. Ayrıca Planlı Alanlar olmaksızın her zaman açılabilmekte- nında en az 3 yıl tecrübesi olan ve
Tip İmar Yönetmeliği Yapı Ruhsatı dir. Ancak bu dava ile ilgili bilin- kendilerine Gayrimenkul Değerleme
İşleri 57. Madde’de Mimari projede mesi gereken en önemli unsur Kat Uzmanlığı Lisansı verilen uzman
bulunması gerekenler belirtilirken; Mülkiyeti Kanunu 3. Maddesi'nde kişiler olarak tanımlanmıştır. T.C.
mimarlar tarafından hazırlanacak kat bağımsız bölümlerden her birine Başbakanlık Sermaye Piyasası Ku-

T e l l â l , Ocak 2 0 1 4, S a y ı : 8