Page 3 - TELLAL - Sayı 9

FAİZ ORANLARINDAKİ ARTIŞIN KONUT KREDİSİ KULLANACAK TÜKETİCİLERE ETKİSİ

Doç. Dr. Ali HEPŞEN (İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Ana Bilim Dalı)

Hızlı nüfus artışı, bölünen aileler, duruma baktığımızda, konut kurumun konuta el koymasını ve
kentleşme, gelir düzeylerinin fiyatlarının yüksek olması ailelerin satışa çıkarmasını gerekli kılıyor. O
yükselişi, hızla gelişen inşaat konut satın alımında belli bir oranda halde kredi kullanımı sırasında hane
teknolojisi gibi nedenlerden dolayı banka kredisi kullandığı gerçeğini halkının ödeme gücü çerçevesinde
konut üretimi ve satışı sürekli bir göstermektedir. Türkiye Bankalar doğru miktarda kredinin kullanımı
artış göstermektedir. Aslında konut Birliği’nin yayınladığı istatistikler son derece önemli. Konut Satın
niteliğindeki gayrimenkuller, bir incelendiğinde toplamda 1,7 milyon Alma Gücü Endeksi ise bunu
barınma aracı olmalarının ötesinde, kişiye yaklaşan ve 100 Milyar TL’yi ölçümlüyor ve bizlere önemli veriler
yarın için bir güvence, bir yatırım aşan ölçekte konut kredisi sunuyor. Endeks hesaplamalarında
aracı ya da gerektiğinde teminat kullanıldığını söylemek mümkündür. 100 baz değer, hane halkı için ideal
olarak gösterilen bir mal özelliğine Öte yandan, faiz oranları ile konut bir geri ödeme planı noktasını işaret
sahiptirler. Ancak konutların pahalı kredilerinin gelişimi irdelendiğinde ederken; 100’ün altındaki
olması ve yaşanılan ülkenin sosyo- ise iki değişken arasında yüksek değerlerde ise kredi ödemelerinin Aslında Konut Satın Alma Gücü
ekonomik şartlarından kaynaklanan korelasyonun varlığı herkesçe kabul zora girmesi söz konusu. Endeksi benzeri analitik çalışmalar,
problemler nedeniyle, birçok edilen bir gerçek. konut kredisi sağlayan kurumlar
gayrimenkul yatırımcısı bunların Aşağıdaki tabloda görüldüğü açısından kredi riskinin önceden
bedelini tamamen nakit ödeyecek Konut kredisi faiz oranları Ocak üzere, Konut Satın Alma Gücü belirlenmesi anlamında, kredi
kaynağa sahip değildir. Bu durumda, ayında ortalama aylık 0,9% idi, Endeks hesaplamalarına müşterisinin hangi vadede ve
konutlar borçlanma yoluyla Türkiye Cumhuriyet Merkez baktığımızda konut kredisi aylık hangi kredi-değer oranı üzerinden
sağlanan fonlarla alınabilmektedir. Bankası’nın faiz artırım kararı ile faizlerindeki 0,10’luk artış endeks kredi kullanması gerektiğinin
Bir başka ifade ile, konut sorunu ve birlikte konut kredisi faiz değerini 5 puan azaltırken; belirlenmesinde; gayrimenkul
buna karşı geliştirilen çözümler oranlarında artış eğilimine girildi. faizlerdeki 0,3’luk artış ise endeks proje geliştiricileri açısından inşa
ülkelerin içinde bulunduğu sosyal ve Haliyle bu durum yeni konut kredisi değerini 13 puan azaltıyor. Bunun edilecek konutlara maksimum
ekonomik şartlarla doğrudan ilişkili kullanacakların geçmiş dönemlere anlamı Şubat ayında Örnek 1 talebin yaratılması anlamında doğru
olmakla birlikte, bunların kıyasla daha fazla maliyete semtinde ev almak isteyen bir aile fiyat politikasının tespitinde ve
finansmanına ilişkin kaynak katlanmaları anlamına da geliyor. 1% kredi faiz oranı ile borçlanırsa, konut kredisi kullanıcıları
problemi en temel sorun olarak Ancak diğer taraftan kredi veren kredi vadesi olan 120 ay boyunca açısından ise geri ödemelerin
karşımıza çıkmaktadır. kuruluşların beklentisi kredi aylık fazladan 1.000 TL’lik fona sürdürülebilirliğinin sağlanması
ödemelerinin tam ve zamanında ihtiyaç duyacak. Ev fiyatlarının göreli anlamında hane halkı geliri ile
Konut satın almak isteyen kişilere gerçekleştirilmesi; 5582 Sayılı Konut olarak daha düşük olduğu Örnek orantılı doğru miktarda borçlanma
ihtiyaç duydukları fonların Finansmanı Kanunu’nda ödemenin 2’de ise aylık ek fon ihtiyacı 250 TL. sınırının belirlenmesi için önemli
sağlanması konut finansmanının en iki kez üst üste yapılamaması, olacak. sonuçlar sunmaktadır.
temel amacıdır. Etkin bir konut
finansman sistemi; fon fazlası olan KONUT KREDİSİ AYLIK FAİZ ORANLARI
birimlerden gerekli fonları ÖRNEK 1 0.90% 1.00% 1.10% 1.20%
toplayarak, bunları konut almak için Konut Büyüklüğü: 120 120 120 120
borçlanma ihtiyacında olan kişi ya Konut Ortalama Birim Fiyatı 5,052 TL 5,052 TL 5,052 TL 5,052 TL
da kurumlara aktarmak zorundadır. Konut Ortalama Satış Fiyatı: 606,240 TL 606,240 TL 606,240 TL 606,240 TL
Yine, konut finansman piyasasının Kredi Değer Oranı: 75% 75% 75% 75%
etkinliği, o piyasada arz edilebilir Vade (Ay): 120 120 120 120
yeterli miktarda uzun vadeli konut Kredi Toplamı: 454,680 TL 454,680 TL 454,680 TL 454,680 TL
kredilerinin varlığı ile Toplam Kredi Ödemesi: 745,422 TL 782,800 TL 821,112 TL 860,330 TL
değerlendirilmektedir. Piyasaya
Toplam Kredi Ödemesindeki Değişim: * 37,378 TL 75,690 TL 114,908 TL
gayrimenkul satın alınacak düzeyde
Konut Satın Alma Gücü Endeksi: 100 95 91 87
kredinin arz edilmesi, ödenebilecek
Konut Satın Alma Gücü Endeksindeki Değişim: * - 5 PUAN - 9 PUAN - 13 PUAN
koşullarda bunların sunulması ve
Hane Halkı Aylık Ek Fon İhtiyacı: * 1,000 TL 1,900 TL 2,900 TL
geri ödeme sürelerinin uzun bir
KONUT KREDİSİ AYLIK FAİZ ORANLARI
vadeye yayılması, konut
finansmanının başarısını belirleyen ÖRNEK 2 0.90% 1.00% 1.10% 1.20%
faktörlerdir. Burada özellikle Konut Büyüklüğü: 120 120 120 120
belirtilmesi gereken husus ise, Konut Ortalama Birim Fiyatı 1,335 TL 1,335 TL 1,335 TL 1,335 TL
kredilerin uzun vadeli olarak Konut Ortalama Satış Fiyatı: 160,200 TL 160,200 TL 160,200 TL 160,200 TL
sağlanması zorunluluğudur. Bunun Kredi Değer Oranı: 75% 75% 75% 75%
nedeni; konut fiyatlarının kişilerin Vade (Ay): 120 120 120 120
gelirleriyle karşılaştırıldığında çok Kredi Toplamı: 120,150 TL 120,150 TL 120,150 TL 120,150 TL
yüksek olması ve ancak kredilerin
Toplam Kredi Ödemesi: 196,979 TL 206,856 TL 216,980 TL 227,344 TL
uzun vadeli olarak verilebilmesi
Toplam Kredi Ödemesindeki Değişim: * 9,877 TL 20,001 TL 30,365 TL
durumunda, kişilerin bunları
Konut Satın Alma Gücü Endeksi: 100 95 91 87
ödeyebilmelerinin mümkün
Konut Satın Alma Gücü Endeksindeki Değişim: * - 5 PUAN - 9 PUAN - 13 PUAN
olmasıdır. Türkiye’de mevcut
Hane Halkı Aylık Ek Fon İhtiyacı: * 250 TL 525 TL 775 TL
T e l l â l , Mayıs 2 0 1 4, S a y ı : 9