Son yıllarda Türkiye Gayrimenkul Piyasası’nı en çok ilgi gören unsurlardan birini bu haftaki konumuz olarak seçtik: Ofis Binaları ve Ankara’da Ofis Binalarının durumu. Ofisler yatırımcılar tarafından da yüksek kira getirileri nedeniyle tercih edilmektedir
Öncelikle bir binayı ofis binası yapan kriterleri ortaya koymak yararlı olacaktır. Çünkü birçok yatırımcı bir binanın bürolara bölünmüş olmasının ve isminde çok moda bir tabir olan plaza kelimesinin yer almasının, orayı ofis binası yapmaya yeteceğine inanmaktadır. Ofis Binası yatırımı için çok detaylı araştırma yapılması gerekmektedir.
Bir ofis binası için en önemli özellikler aşağıda yer almaktadır:
Mevki: Binanın yapılanacağı bölgenin Pazar araştırmasının iyi yapılması, hangi sınıf bir ofis ihtiyacına karşılık vereceği belirlenmesi gerekmektedir.
Otopark: Park yeri büyükşehirlerdeki en büyük sorunumuz haline gelmiştir. Plazalarda kesinlikle otopark sorununun çok iyi bir şekilde çözümlenmiş olması gerekmektedir.
Nitelikli mimari proje: Ülkemizdeki problemlerimizden biri mimariye yeterince önem verilmemesidir. İyi çözümlenmiş, bütün fonksiyonlara cevap veren bir projenin gayrimenkulun fiyatını arttırdığı kesindir. Ayrıca prestijli binalara sahip olmanın bir yolu da estetik yönleri ağır basan projelerden geçmektedir.
Kaliteli inşaat malzemesi ve işçiliği: Binanın mutlaka çok iyi bir inşaat firması tarafından çok kaliteli malzeme ve işçilik kullanılarak yapılması gerekmektedir.
Teknik alt yapı: Ofis Binalarının günümüz son teknoloji koşullarında yapılandırılması gerekmektedir.
Güvenlik (yangın- bina): Her türlü güvenlik önlemlerinin alındığı, 24 saat hizmet veren sistemler mevcut olmalıdır.
Yönetim: Profesyonel yönetim firmalarıyla çalışılmalıdır.
Ulaşım kolaylığı: Çalışanlar açısından kamu ulaşımını seçeneklerine yakın olması tercih edilmelidir. Ana arterlere yakınlık gayrimenkulün değerini arttıracaktır.
Bütün bu özelliklerin dışında benim en çok önemsediğim ve son zamanlarda plazalarla ilgili olarak en çok dikkatimi çeken unsur kullanıcı-çalışan memnuniyetidir. Bunu biraz daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse, plazaların çoğu teknolojik, rahat, geniş alanlar olsalar bile biraz ruhsuz mekanlar olduklarını kabul etmek lazım. Ofis binalarında bu yapılarda çalışan kişilere nefes almalarını sağlayacak genellikle çok az mekan ve fırsat bırakılmış oluyor. Oysa yüksek kiralar ödenilen binalarda çalışanların daha fazla memnun olması ve verimliliklerinin arttırılmasına çalışılması gerekmektedir. Zaman içinde plazalar yeterli sayıya ulaştığında bu özelliklere sahip olanların kolaylıkla yüksek kira getirilerine sahip olmaya devam edeceğini düşünüyorum.
Peki Ankara’da ofis binalarının durumu nedir? Son yıllarda yapılan birkaç örnek dışında neredeyse Başkentimizde A sınıfı Ofis Binası görmek mümkün değildir. Gerçi çok nitelikli kamu binaları mevcuttur ancak özel sektöre hizmet veren ofis binaları çok azdır. Son yıllarda yapılanlar da Eskişehir Yolu’nda ve Balgat bölgesi etrafında yer almaktadır. Kentin en çok nitelikli ofis ihtiyacı hissedilen bölgesi Gaziosmanpaşa tarafı olmakla birlikte, o bölgede büyük arsa bulmak neredeyse imkansızdır. İşte bu nedenle bazı apartmanların yıkılarak ya da yenilenerek ofis binası haline döndürülmesi çalışmalarına rastlamak mümkündür. Bu tip yapılanmaların bile uzun vadede ofis alanı açığını karşılamaya yetmeyeceğini düşünmekteyiz.
Ebru ÖZ-Mimar,Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
01 TEMMUZ 2008 – www.emlakkulisi.com