Birçoğumuzun başlıca hedefi, uzun yıllar çalışarak elde ettiğimiz birikimlerle ihtiyaçlarımıza cevap verebilecek, mutlu olabileceğimiz bir ev sahibi olmaktır. Evi alırken kimimiz emlak danışmanı aracılığıyla aradığımız evi bulmaya çalışırız, kimimiz internet ortamında ya da gezip araştırarak sonuca kendimiz ulaşmaya çalışırız. Aradığımız kriterlere uygun olduğunu düşündüğümüz evi genelde sadece bir ya da iki defa gezip, kısa bir süre inceleme şansı bulabiliriz. Tabi bu kadar kısıtlı bir inceleme sonucunda da bazı olumsuzlukları tespit etmek hiç de kolay değildir. Peki, uzun yıllar çok ciddi düzeyde emek harcayarak elde ettiğimiz bu birikimlerin karşılığında ihtiyaçlarımıza tam olarak cevap veremeyen bir ev satın almışsak ve memnun değilsek ne yapabiliriz. Maalesef bu durumda yeni almış olduğumuz evi satma sürecine girerek yeni bir ev arayışına girmemiz ya da evimizi kiraya verip maddi olarak ve diğer unsurlar bakımından memnun olabileceğimiz kiralık bir ev bulmamız gerekir. Tabi her iki durumda da yorucu ve sıkıntılı bir süreç bizi beklediği gibi uzunca bir süreçle de karşı karşıya kalabiliriz.
Hem inşaat mühendisi olmam hem de gayrimenkul değerleme uzmanı olmam sebebiyle uzun yıllardır konut alımından sonra karşılaşılan pek çok olumsuzluk hikayesine şahit oldum. Bilindiği üzere konut satışlarında satıcı taraf kim olursa olsun maalesef sattığı konutun olumsuz özelliklerinden pekte bahsetmemektedir. Bazıları da mevcut olumsuz durumun öneminin farkında bile değildir. Bu durumda alıcı, konutta yaşadıktan sonra anlayabileceği olumsuz durumlar hakkında bilgi sahibi olamamaktadır.
Detaylar benim için çok önemli diyen alıcılar için ise konutta yaşanmadan veya öncesinde test edilmeden ve detaylı incelemeler yapılmadan aklındaki soru işaretlerinin giderilmesi mümkün değildir. Birçok kişi hayalini kurduğu evi aldığını zannederken günler geçtikçe evin olumsuz özelliklerini keşfettikçe sükûtu hayale uğramaktadır. Peki evde yaşamadan fark etmemizin hemen hemen hiç mümkün olmadığı olumsuzluklar neler olabilir?
Eğer aldığımız ev yeni ise elektrik ve su kullanılmaya başlamadan tesisatta herhangi bir sorun var mı anlamamız oldukça zordur. Musluklara gelen suyun tazyikinin yeterli seviyede olmaması, tesisat borularından, havalandırma fanından, asansörden gelebilecek sesler, ıslak hacim giderlerinden gelebilecek koku rahatsız edecek seviyede olabilir. Yine ıslak hacimlerde kullanılan armatürlerin yeri ve özellikleri kullanışlı olmayabilir. Isıtma sisteminde ve elemanlarında sorunlar olabilir. Konutun bulunduğu bölgeye has rüzgâr etkisi, gürültü etkisi vb. durumlar olabilir. Mahallerin kullanışlı olmaması, işçilik kalitesinin düşük olmasından kaynaklı döşemede, duvarlarda vb. de ilk bakışta dikkatten kaçan sorunlar olabilir. Burada yazamadığımız daha onlarca sorunla karşılaşma ihtimali hiç de az değildir. Bunlar çok önemli değil, bunlardan tadilat ile giderilebilecek olanların maliyetine katlanır düzelttiririm, düzelttirilemiyorsa bu şekilde devam ederim diyenlere zaten sözümüz yok.
Ancak daha önce belirttiğim gibi detaylar benim için çok önemli diyenler ve konut pazarlanırken belirtilen bütün özelliklerin mevcut olup olmadığını satın almadan önce bilmek istiyorum diyenler için yeni bir uygulamaya ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. Bildiğiniz gibi araçlar sıfır km. olarak da alınsa, ikinci el olarak da alınsa satın almadan önce test etme imkanı azda olsa var. O zaman herkesin kendi bütçesine göre değişmekle beraber genel olarak ciddi bir külfete katlanılarak satın alınan konutlarda olumsuzluk varsa, alıcının bunları bilerek almaya karar vermesi daha iyi olmaz mı?
Cevabı benim gibi evet olanların sayısının hiç de az olmadığını düşünüyorum. Konutların alınmadan önce yaşanarak test edilebileceği bir sistemin geliştirilebileceğini, bu imkanı sağlayacak konut üreticilerinin maddi olarak karşılığını alabileceğini ve sektörde fark yaratacağını düşünüyorum. Ancak bu tip bir uygulama hayata geçse de, geçmese de, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerinden talep edilecek rapor aracılığıyla, resmi kurumlarda, konutta, ana gayrimenkulde ve yakın çevrede yapılan incelemeler sonucunda tespit edilen değerin yanında, teknik, hukuki vb. olumlu ve olumsuz özellikler hakkında detaylı bilgi edinilebilmektedir. Bu raporlar alıcının sağlıklı ve varsa olası riskleri bilerek bir alım kararı verebilmesi için son derece önemli bilgiler içermektedir.
Osman Yüksel – Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi
Ekonometri Dergisi, Mart-Nisan 2018