Kentsel dönüşüm uygulamalarının hız kazandığı günümüzde, eskiyen, ekonomik ömrünü doldurmuş apartman ve sitelerin yıkılıp, yeniden inşaat (yenileme) yapılmak istendiğinde, kat malikleri arasındaki arsa payı anlaşmazlığı önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.
Arsa payı ne demektir?
Kat Mülkiyeti Kanunun 2. maddesinin d bendinde; “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.” şeklinde ifade edilmektedir. Yani arsa payı; ana gayrimenkulün inşaatına başlanmadan ve/veya başlandıktan sonra taşınmazın kat mülkiyetli bir taşınmaz haline dönüştürülebilmesi aşamasında bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak belirlenen bir ortak mülkiyet payıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Maddesi’nde kat irtifakı ve kat mülkiyetinin nasıl kurulacağı tarif edilirken “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” denmektedir.
Arsa payını kim, nasıl belirler?
Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 12. Maddesi’nin a bendinde mimari projede bulunması gereken hususlar belirtilmekte ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmış olması gerektiği ifade edilmektedir. Ayrıca Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Yapı Ruhsatı İşleri 57. Madde’de Mimari projede bulunması gerekenler belirtilirken; mimarlar tarafından hazırlanacak kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosunun da bulunması gerektiği belirtilmiştir.
Uygulamada arsa payı belirlenmesi işlemi genel olarak proje tamamlandıktan sonra parselde bulunacak bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerlerinin belirlenmesi, bu değerler toplanarak toplam bir değere ulaşılması ve her bağımsız bölüm için belirlenen değer ile toplam değerin oranlanarak arsa payına ulaşılması işlemleri ile gerçekleştirilebilmektedir.
Arsa payı belirlemekle yetkili kimselerin arsa paylarını, objektif, hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırması gerekirken, uygulamada proje müelliflerinden ve/veya yapımcı müteahhitlerden, bazılarının ticari endişelerle veya konunun uzmanı olmadıkları için arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde ve kanunda belirtilen kriterleri dikkate almadan tespit etmesi ile sıkça karşılaşılabilmektedir. Projeyi tasdik etmekle yetkili kurumların yeterli inceleme ve gerekli hassasiyeti göstermedikleri durumlarda birçok uygulamada arsa paylarının gelişi güzel, arsa alanının ana gayrimenkulde bulunan toplam bağımsız bölümlerin sayısına bölünmek suretiyle eşit pay verilerek ya da bağımsız bölümlerin sadece büyüklükleri yani metrekareleri esas alınarak arsa payı belirlendiği yanlış uygulamalar görülebilmektedir. Yanlış arsa payı belirlenmesi işlemini basit bir örnekle açıklayabiliriz. Aynı binada yer alan ana caddeye cepheli ve çok yüksek değerli dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm ile, yol kotu altında bulunan caddeye cephesi olmayan, depo niteliğindeki bağımsız bölümün arsa paylarının eşit belirlenebildiği hatta daha değersiz olan bağımsız bölümlere daha fazla arsa payı belirlendiği görülebilmektedir.
Arsa payı orantısız belirlenmişse değiştirilebilir mi?
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle arsa paylarında değişiklik yapılamaz. Yani değerdeki değişmeler arsa payını etkilemez. Arsa payı, yalnızca orantısız tespite itiraz halinde Mahkeme kararı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesinde bahsedildiği üzere, binaya bağımsız bölüm ilavesi nedeniyle değiştirilebilir.
Arsa payı hatalı belirlenmişse kat maliklerinin “arsa payı düzeltim davası” açma hakları bulunmaktadır. Bu davalar zamanaşımına tabi olmaksızın her zaman açılabilmektedir. Ancak bu dava ile ilgili bilinmesi gereken en önemli unsur Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Maddesi’nde bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceği belirtilmektedir. Yani arsa payı düzeltim davasında arsa paylarının yapıldığı tarihteki, konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olacağı, sonradan imar değişikliği, manzara değişikliği vb. ile gerçekleşmiş olan değer artışlarının dikkate alınmayacağıdır.
Doğru belirlenmeyen arsa payı, başka nerelerde sorun olarak karşımıza çıkabilir?
Arsa payı; ana gayrimenkuldeki ortak giderlere katılma yükümlülüğünde, bağımsız bölümlerin ortak yerler üzerindeki kullanım haklarında, ana gayrimenkuldeki ortak yerler üzerinde yenilik ve ilaveler yapılmasında, sigorta giderleri ve sigorta bedelinin paylaşımında, bağımsız bölümün harap olması halinde devir isteminde, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikine ait kat mülkiyetinin devir alınmasında, ana gayrimenkul yönetiminde toplantı ve karar yeter sayısı belirlenmesinde önem arz edebilmektedir. Gün geçtikçe sayısı artan arsa payındaki anlaşmazlıklar, mahkemelere intikal ettirildiğinde hem mahkemelerin işi artmakta, hem de tesadüfen aynı ana gayrimenkulde yaşama ve ortak alanları kullanmaya mecbur olan komşular birbirine husumetli hale gelebilmektedir.
Ülkemizde gayrimenkul değerleme ve arsa payı ilişkisi
Ülkemizde gayrimenkul değerleme mesleğinin altyapısının oluşturulması, kurumsal bir kimlik kazanması ve gelişmesi, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun 2001 yılındaki “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama Ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliği” ve “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliği” ile başlayıp konuya ilişkin düzenlemeleri ile beraber gerçekleşmiştir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen uzman kişiler olarak tanımlanmıştır. T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan düzenlemeler ile gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin kimler tarafından yürütüleceği, bu kişilerin ne gibi niteliklere sahip olması gerektiği ve değerleme faaliyetlerini yürütecek kişi ve kuruluşların çalışma esasları belirlenmiştir.
Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı ve unvanı, herhangi bir yüksek öğretim kurumundan, lisans ve/veya yüksek lisans diploması almak ile veya bir meslek grubu mensubu olmak ile edinilememekte, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilmektedir. Bu sebeple değerleme uzmanlığı avukat, doktor, mühendis, mimar vb. gibi mesleki unvanlardan ayrılmaktadır. Aynı zamanda Değerleme uzmanlığı birçok meslek disiplinin bünyesinde barındırdığı bilgilere hakim olunması gerekliliğinden ötürü de değerleme konusunun bilirkişisi niteliğindedir. Zaman içinde T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen lisanslar diğer kurumlar tarafından da referans alınmaya başlanmıştır. Günümüzde, birçok kamu kurumu, bankalar ve özel şirketler gayrimenkul değerlemesinde SPK lisanslı uzmanları ve SPK listesindeki gayrimenkul değerleme şirketlerini tercih etmektedir.
Yukarıda bahsedilen bütün teknik ve hukuki incelemeler neticesinde; arsa payları ilgili yasal mevzuatta belirtildiği üzere bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak belirlenmesi gerektiğinden ve arsa payının bilerek veya bilmeyerek hatalı belirlenmesi sonucunda ortaya çıkan ve yargıya intikal eden olumsuz sonuçları en aza indirebilmek için arsa paylarını belirleme yetkisinin SPK lisanslı değerleme uzmanları ve SPK onaylı gayrimenkul değerleme şirketlerine verilmesi için gerekli yasal düzenlemelerin yapılması, arsa paylarında yaşanan sorunların en aza indirgenmesi için atılacak çok önemli bir adım olacaktır.
Osman Yüksel-İnşaat Mühendisi, Değerleme Uzmanı
Tellal, Ocak 2014