Türkiye’nin dört bir tarafında peş peşe alışveriş merkezleri açılıyor. AVM’ler emlak fiyatlarını nasıl ve neden etkiliyor? Değerleme Uzmanı Ebru Öz yazdı!
Ülkemizde gayrimenkul sektöründe en fazla hareket alışveriş merkezleri alanında yaşanıyor. Bu yarış sayesinde son yıllarda neredeyse bitişik nizam alışveriş merkezlerine sahip olduk. Yeni açılacaklarla birlikte önümüzdeki yıllarda Türkiye’deki alışveriş merkezi sayısının 200’ü, yapılacak yatırım tutarının da 20 milyar doları aşacağı tahmin ediliyor. Peki sayısında sürekli artış olan alışveriş merkezleri emlak fiyatlarını nasıl ve neden etkiliyor?
Alışveriş merkezlerinin emlak fiyatlarını etkileme nedenleri:
Alışveriş merkezleri çok yüksek bir istihdam kapasitesine sahipler. Yaklaşık 40-50.000 m2lik bir alışveriş merkezi ortalama 1.000 kişiye iş imkanı sağlıyor.
Alışveriş merkezleri sürekli bir hareket ve çekim noktasına dönüşüyor.
Bölgedeki insan populasyonu üzerinde ani ve ciddi bir etkileri oluyor.
Alışveriş merkezleri eğer içlerinde plaza -yani ofis binaları- bulunduruyorlarsa otomatik olarak potansiyel müşteriyi hem kendisine hem de çevresine getiriyor.
Plazalarda çalışan kişiler genellikle ülke gelir ortalamasının üstünde gelire sahip müşteriler oluyor.
Alışveriş merkezlerinde ve plazalarda çalışanların yakın bölgelerde konut gereksinimi oluşuyor.
Etkilenen gayrimenkul türleri ve etkilenme şekli:
Arsa fiyatları yeni alışveriş merkezlerinin yapılması ile birlikte hızlı bir şekilde artıyor. Bu da dolayısıyla o bölgedeki bütün taşınmaz piyasasını etkiliyor.
Alışveriş merkezleri daha inşa halindeyken bölgedeki kira ve satış fiyatlarında artış gözleniyor.
Yakın konumdaki dükkan ve magazaların değerlerinde önce hızlı bir yükseliş sonra durağanlık yaşanıyor.
En önemli etki ofislerde yaşanıyor. Ofislerin kira ve satış değerleri hızla yükseliyor. Ve yükselme trendi sürekli olarak ülke gayrimenkul piyasasının üzerinde seyrediyor.
Konutlarda da yükseliş yaşanmakla beraber bölgede konut açısından sorunlar da baş gösteriyor. En önemli sorunlar trafik, artan otopark ihtiyacı ve güvenlik olarak özetlenebilir. Bu durum yavaş yavaş artan kiralar sebebiyle konut alanlarının ofislere dönüşmesine yol açıyor. Ancak buna izin vermeyen siteler olursa da, şehrin içinde vahalar gibi meydana çıkan çok yüksek kiralı konutlar, bölgedeki alışveriş merkezlerinde ve plazalarda çalışanlara hizmet veriyor.
Alışveriş merkezlerine bağlanan ana akslar üzerinde kalan lokasyonlarda lüks konut siteleri inşa edilmeye başlanıyor. Çok yüksek fiyatlara satış görüyor.
Yukarıda anlattığımız gibi alışveriş merkezlerinin emlak fiyatlarına etkisi gerçekten çok büyük. Ancak bu kadar kısa zamanda önceden öngörülmeden, şehir planlarına konulmadan, özellikle belirli bölgelerde yoğunlaşan çok sayıda alışveriş merkezi inşa edilmesi kentlerimizi orta ve uzun vadede olumsuz etkileyebilecektir. Bu konuyu da başka bir yazıda ele alacağız.
26 KASIM 2007 – www.emlakkulisi.com