Kentsel Dönüşümde Gayrimenkuller İpotek Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Hüseyin Aksoy (Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kontrol Birim Müdürü-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi)

Ülkemizde özellikle 1950’li yıllardan sonra, köylerden kentlere doğru göçler artmıştır. Bu durumun sebeplerinden biri şehirlerde sanayileşmenin artmış olmasıdır. Buna paralel olarak, tarımda makineleşmenin dehuseyin aksoy2 artması, tarım sektöründe çalışan iş gücünün, sanayi sektörüne geçmek üzere kente göçünü tetiklemiştir. Şehirlerin her geçen gün göç alması ve bu yeni nüfusu barındırmak için hazırlıksız olması, çarpık yapılaşmayı beraberinde getirmiştir.

Ankara, İstanbul, İzmir gibi sanayileşmenin yükselişte olduğu kentlerin nüfus yoğunluğundaki ani artış, kentlerin kontrolsüzce büyümesine yol açmıştır. Nüfusun aniden artması, yeterli konut bulunmaması sorununu ortaya çıkarmış ve imarsız, plansız, alt yapısı olmayan bölgelerde gecekondular inşa edilmesine neden olmuştur.

Oluşan bu çarpık kentleşmenin önüne geçmek için 1984 yılında, 2981 Sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun” yürürlüğe girmiştir. Bu kanun ülkemiz gecekondu dönüşüm sürecinde önemli bir adım olsa da çarpık kentleşmenin önüne geçilememiştir.

Kentsel dönüşüm denildiğinde akla ilk olarak gecekondu alanları gelmektedir. Oysa gecekondu alanlarının yanı sıra, deprem kuşağında yer alan alanlar, ekonomik ömrünü tamamlamış veya tamamlamak üzere olan yapılar ve yapılaşma standartlarına uygun olmayan yapılar da kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmektedir.

1980’lerin sonunda, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılan planlarla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri de belediyelerin gündeminde yer almaya başlamıştır. Bu süreçte, Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi, gecekondu bölgeleri için hazırlanan ilk kentsel dönüşüm projesi örneği olmuştur. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm projeleri, hızla devam etmekte olup ilgili kanunlar kapsamında, bölgesel olarak riskli alanlar ilan edilebilmektedir.

Gayrimenkul sektöründeki gelişmeler, arz ve talebe göre ekonomik destek alınması ihtiyacını doğurmuş, bu destek de finans kuruluşlarınca sağlanmıştır. Maliyetlerin bankalar tarafından karşılanması süreci, gayrimenkullerin teminat gösterilmesini zorunlu hale getirmiştir. Nakit karşılığında birçok gayrimenkul bankalarca teminat/ipotek olarak alınmaktadır.

Riskli alan ilan edilen bölgelerde teminata konu gayrimenkuller için finans kuruluşları, şartnameleri çerçevesinde gayrimenkulün türü, yasallığı, yaşı vb. hususları göz önüne bulundurarak taşınmazlarda oluşacak risklere göre farklı uygulamalar yapabilmektedir. Bu durumun tespiti için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.

• Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı gibi alanlardan hangisinde kaldığı araştırılmalıdır..

• Teminata konu taşınmazın bulunduğu bölgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsamında ilan edildiğine bakılmalıdır. Bu konuda alınmış olan Bakanlar Kurulu Kararları ve Resmi Gazete ilanı olup olmadığı incelenmelidir.

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yetki olarak Bakanlık, TOKİ, Büyükşehir Belediyesi, İl-İlçe Belediyelerinden hangisine ait olduğu konusunda bilgi alınmalıdır.

• Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı ilan edilmesinden sonra tapu kütüğünde; dönüşüm, yenileme veya riskli alanda kaldığı, riskli yapı olduğuna dair bir beyan konulup konulmadığı hangi kanun ve maddesine göre, hangi kurumca konulduğu araştırılmalıdır.

• Teminata konu taşınmazın bulunduğu bölgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsamında ilan edildiğine bakılmalıdır. Bu konuda alınmış olan Bakanlar Kurulu Kararları ve Resmi Gazete ilanı olup olmadığı incelenmelidir.

• Riskli yapı beyanı konulan bir gayrimenkul kentsel dönüşüm alanında bulunmayabilir. Bu hususa dikkat edilmelidir. Riskli yapı beyanı olan bir gayrimenkul yıkılarak yerine yeni yapı inşa edileceği bilinmelidir.

• Kentsel dönüşüm; imar, proje ve yeniden yapılaşma kapsamında uzun zaman alacağından, bu alanlarda dönüşümden sonra imar planları ve projeler yapılıp yapılmadığı ve hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır. İmar ve projeler yapılmışsa hangi kurumlarca onaylandığı ve onay tarihleri ile ilgili bilgiler alınmalıdır.

• Dönüşüm sonucunda uygulanacak projeye göre bir inceleme yapılarak, yeni inşa edilecek yapılardan teminata konu gayrimenkule kayıtlı parsele veya hisseye karşılık verilecek yapı türünün ve özelliklerinin detaylı olarak incelenmesi gerekmektedir.

Hem kiracılar hem de gayrimenkul sahipleri için önemli avantajlar sağlayan yeni düzenlemelerin taraflarca doğru bilinmesi, kanun çerçevesinde sağlanmış olan hakların doğru kullanımı ve tarafların mağdur olmaması açısından son derece önemlidir.

Kentsel dönüşüm alanında kalan yapılar, dönüşüm kapsamına alınıp alınmayacağı hususunda proje özelinde işlem görmektedir. Plan ve proje tamamlanana kadar yapılar ruhsatlı, iskanlı olsalar dahi yıkılma riskleri bulunmaktadır. Arsa nitelikli gayrimenkullerin ise kentsel dönüşüm sonunda yapılacak imar çalışmaları sonucunda, parselin şeklinde, konumunda, yüzölçümünde, imar lejantında, yapılaşma yoğunluğunda vb. hususlarda değişme ve hisseli hale gelme riskleri bulunmaktadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında bir yenilenmeye girildiğinden, beklentilerin yükselmesi sonucunda gayrimenkullerin piyasa değerinde dalgalanmalar olabileceği gibi spekülatif değerler de oluşabilir. Tüm bu durumlar göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm alanındaki gayrimenkullerin teminat açısından riskler barındırdığı görülmektedir.

Bu nedenle gayrimenkul değerlene raporlarının hazırlanması sürecinde, rapora konu gayrimenkulün kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki riskli alanlarda yer alıp almadığı belirlenmeli, eğer riskli alan ilan edilen bölgede yer alıyorsa da yukarıda değindiğimiz tüm hususlar titizlikle incelenerek raporun oluşturulması büyük önem taşımaktadır.

 

Son Haber



  • gazi degerleme semineri


    GAZİ ÜNİVERSİTESİNDE DEĞERLEME SEMİNERİ 

     Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Gazi Üniversitesi’nde düzenlediği seminer ile öğrencilere gayrimenkul değerleme sektörü ve kariyer imkanları hakkında bilgiler verdi.  

     

    Sektörü bilgilendirme misyonu ile çeşitli etkinlikler düzenlemeyi öncelikleri arasında tutan Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş.; üniversite öğrencilerine yönelik yeni bir seminere imza attı. Daha önce Ankara Üniversitesi, Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ), Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi (TOBB ETU) ve Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi’nde benzer bilgilendirici faaliyetler düzenleyen Lal Değerleme A.Ş., bu kez Gazi Üniversitesi’nde bir seminer gerçekleştirdi.

    Gazi Üniversitesi “İnşaat Topluluğu” tarafından organize edilen Teknoloji Fakültesi’nde gerçekleştirilen etkinlikte, Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş. Eğitim Bölüm Müdürü Osman Yüksel, gayrimenkul değerleme sektörü ve bu sektördeki kariyer imkanları hakkında bir sunum yaptı. Sunumda; ana hatlarıyla “Değerleme nedir?, Nerelerde kullanılır?, Türkiye’de değerleme sektörünün durumu” konularında bilgiler verilirken, sektöre giriş yapmak isteyen adayların nasıl değerleme uzmanı olabileceklerine de değinildi.

    Seminere katılan öğrencilerin, kariyer planlamalarını mezuniyet öncesinde yapmalarının çok önemli olduğunu ve bu nedenle şimdiden gelecek planlarını yapmaya başlamalarını öğütleyen Osman Yüksel’e, “İnşaat Topluluğu” üyeleri tarafından bir plaket takdim edildi. 

     



  • lalmipim2017


    LAL DEĞERLEME MIPIM 2017’DE 

     Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş. dünyanın en prestijli gayrimenkul fuarı olan ve sektörün öncülerini bir araya getiren MIPIM 2017’de açtığı stant ile yerini aldı. 

     

    Fransa'nın Cannes kentinde 1989 yılından bu yana düzenlenen “MIPIM Uluslararası Gayrimenkul Fuarı”, her yıl olduğu gibi bu yıl da gayrimenkul sektörüne yön veren şirketlerin katılımı ile gerçekleşiyor. MIPIM’e katılıp stant açan şirketler arasında yer alan Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş., bu yıl da uluslar arası platformda Türkiye’yi temsil etmenin gururunu yaşıyor.

    Gayrimenkul değerleme sektörünün öncülerinden olan ve “Gerçek Değerin Teminatı” olma hedefi ile faaliyetlerine devam eden Lal Değerleme A.Ş, MIPIM 2017’de sektör temsilcileri ile bir araya gelmeyi amaçlıyor. Uzun yıllardır MIPIM’e katıldıklarını ve çok verimli görüşmeler yaptıklarını belirten Lal Değerleme A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz, son üç yıldır da açtıkları stant ile MIPIM’in daimi katılımcılarından biri olduklarını söyledi. MIPIM kapsamında 4 gün boyunca 90 ülkeden, 20 binin üzerinde profesyonelin bir araya geldiğini belirten Ebru Öz, MIPIM’e katılmanın şirketin yurt dışı hedeflerine ulaşması açısından önemli olduğunu ifade etti. Bu yıl kuruluşlarının 20. yılını kutladıklarını ve sektörde önemli bir deneyime sahip olduklarını vurgulayan Ebru Öz, “Tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de deneyim çok önemli. Sahip olduğumuz deneyim ve bilgi birikimimiz ile yurt içinde ve yurt dışında çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Sektörel gelişmeleri yakından takip ediyor, faaliyetlerimize bu doğrultuda yön veriyoruz. Gelişime daima açığız. Son yıllarda kentsel dönüşüm alanında da büyük projelere imza attık. Daha çok çalışarak daha büyük projelere imza atmayı hedefliyoruz.” dedi. MIPIM kapsamında birçok firma ile görüşmeler yapma imkanı bulduklarını söyleyen Lal Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Eda Öz ise, bu yıl da ortak projeler geliştirmek adına görüşmeler yapacaklarını ve bu görüşmelerden olumlu sonuçlar elde etmeyi hedeflediklerini belirtti.

    Geçmiş MIPIM’lerde olduğu gibi E68 numaralı stantta misafirlerini ağırlayan Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş.’yi, Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz, Genel Müdür Eda Öz, Şirket Kurucusu İclal Öz, Kurumsal Değerleme Bölüm Müdürü Erinç Barış ve İletişim Sorumlusu Alper Yanıkömer temsil ediyor.

     

  • gayrimenkul mevzuatinda yapilan onemli duzenlemeler

     2012-2013-2014 ve 2015 yılları arasında gayrimenkul mevzuatında yapılan önemli düzenlemelerin tümünü artık tek bir kitapta bulmak mümkün. Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Eğitim Bölüm Müdürü Osman Yüksel’in, 2012-2015 yılları arasında gayrimenkul mevzuatında yapılan önemli düzenlemeleri bir araya getirdiği ve düzenlemelerden bir bölümüne ilişkin, değerlendirmelere veya düzenlemeden önceki kısmına yer verdiği kitabı, Gazi Kitabevi tarafından yayımlandı.

     

     

    Kurulduğu günden bu yana gayrimenkul sektörünün gelişimine katkı sağlamak amacıyla çeşitli çalışmalar yapan Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş., sektörle ilgili yayınların hazırlanmasına da destek oluyor. Bünyesinde kurduğu Eğitim Bölümü ile hem şirket personeline hem de diğer sektör mensuplarına yönelik eğitim ve bilgilendirme faaliyetleri düzenleyen Lal Değerleme, sektörel yayınlar ile de çalışmalarını sürdürüyor.

    Uzun yıllardan bu yana görev yaptığı Lal Gayrimenkul Değerleme Müş. A.Ş.’de son olarak Eğitim Bölüm Müdürü olarak görev yapan İnşaat Mühendisi Osman Yüksel’in, 2012-2015 yılları arasında gayrimenkul mevzuatında yapılan önemli düzenlemeleri bir araya getirdiği kitabı, Gazi Kitabevi tarafından yayımlanmış olup, kitaba Gazi Kitabevi’nin anlaşmalı olduğu tüm kitapçılardan ya da ilgili internet siteleri aracılığı ile ulaşılabilmektedir.

    “2012-2013-2014 ve 2015’te Gayrimenkul Mevzuatında Yapılan Önemli Düzenlemeler” isimli kitapta, İmar Kanunu, İskan Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Emlak Vergisi Kanunu, Orman ve Mera Kanunları, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuatlarda yapılan önemli düzenlemeler ve düzenlemelerden bir bölümüne ilişkin değerlendirmelere veya düzenlemeden önceki kısmına yer veriliyor.

    Son birkaç yıllık periyotta gayrimenkul mevzuatında önemli düzenlemeler olduğunu ifade eden Osman Yüksel, kitabın gayrimenkul sektörü profesyonellerinin faydalanabileceği bir çalışma olduğunu belirtti. Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz de; titiz bir çalışma sonucu hazırlanarak sektöre kazandırılan ve 2012-2015 yılları arasında gayrimenkul sektöründe yapılan tüm önemli yasal düzenlemeleri içeren bu eserin, gayrimenkul sektörünü yakından takip eden herkes için son derece faydalı olacağını ifade etti.

     

     

    “2012-2013-2014 ve 2015’te Gayrimenkul Mevzuatında Yapılan Önemli Düzenlemeler’

    İÇİNDEKİLER

    1. 2012-2013-2014 ve 2015’te İmar Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    2. 2012-2013-2014 ve 2015’te İskan Kanunu’nda Yapılan Önemli Düzenlemeler
    3. 2012-2013-2014 ve 2015’te Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yapılan Düzenleme
    4. 2012-2013-2014 ve 20115’te Kamulaştırma Kanunu’nda Yapılan Önemli Düzenlemeler
    5. 2012-2013-2014 ve 2015’te Tapu Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    6. 2012-2013-2014 ve 2015’te Kadastro Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    7. 2012-2013-2014 ve 2015’te Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    8. 2012-2013-2014 ve 2015’te Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    9. 2012-2013-2014 ve 2015’te Emlak Vergisi Kanunu’nda ve Konutlarda KDV Oranının Tespitine İlişkin Yapılan Düzenleme
    10. 2012-2013-2014 ve 2015’te Orman, Mera Kanunları ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    11. 2012-2013-2014 ve 2015’te Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    12. 2012-2013-2014 ve 2015’te Sermaye Piyasası Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    13. 2012-2013-2014 ve 2015’te Gayrimenkul Mevzuatı ile İlgili Yapılan Diğer Önemli Düzenlemeler

     

  • Yıl boyunca gerçekleştirdiği 32 Eğitimle dikkat çeken Eğitim Birimi, 2013’e 29 Aralık
    tarihinde gerçekleştirilen
    SPL Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama
    Sınavı öncesinde

    Devamını oku...
  • Günümüzde gayrimenkul piyasaları oldukça büyük
    önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin nasıl değerlendirileceği ise,
    uzmanların merak ettiği
    konuların başında gelmektedir.
Bulunduğunuz Yer  : Ana Sayfa Basın Odası Makaleler Kentsel Dönüşümde Gayrimenkuller İpotek Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?