Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul ;
Kelime olarak, yabancı-başka anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul sözcüğünün birleşmesinden oluşmuştur. Diğer adıyla taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir.

Değerleme;
Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere dayanarak kestirimidir.

Değerleme Uzmanı;
Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mimarlık, inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, şehir ve bölge planlaması, işletme ve ekonomi gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu gayrimenkul değeriyle ilgili kanaati ortaya koyma bilgisine, yeteneğine ve ehliyetine sahip olan kişidir.

Uzmanların lisans sahibi olabilmesi için gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesi olması gereklidir. Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Değerleme ve Değerleme Raporlarının Önemi;
Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle birlikte taşınmaz değerlerin ekonomi içindeki öneminin artması, kurum mülklerinin alım satımı, devir ve takasında bedelin tespiti ve finansal sektörünün yeniden yapılandırılması gibi etkenler pazarın gelişimine katkıda bulunmuştur. Bütün bu gelişmeler sonucunda pazarda oluşan yeni ihtiyaçlar için, değerleme işlemleri konusunda uzman, ehliyetli, güvenilir kişi ve firmalara talep artmıştır. Bu taşınmazların gerçek değerini yansıtan raporlar iktisadi hayat içinde tartışılmaz bir önem kazanmıştır.

Değerleme Raporlarının Kullanıldığı Yerler;
Gayrimenkullerin; satın alma, satış veya kiraya verme işlemlerinin değerlendirilmesinde, yabancı kaynak kullandırmada, borçların yeniden yapılandırılmasında, gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli kredilerde, açık artırmalarda, tasfiye satışlarında, hurda değer tespitlerinde, sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlak işlemlerinde, şirket birleşmelerinde, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesinde, kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde, gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kolektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesinde, gayrimenkullere ilişkin vergi matrahlarının tespitinde, ipotek portföylerinin, teminatlarının değerinin tespitinde, mevzuat uyarınca değerleme yapılması gerekli diğer durumlarda, alacakların takas yolu ile azaltılmasında, proje değeri analizlerinde, en iyi ve en yüksek analiz ihtiyaçlarında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının varlık hareketlerinde, doğru ve güvenilir değerleme raporlarının hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

Türkiye’de Yasal Düzenlemeler:
Türkiye’de değerleme hizmetlerinin yasal durumu yeni şekillenmektedir. Ülkemizde Değerleme Uzmanı ve Değerleme Uzmanlığı konularında mesleki tanımlamalar, kısıtlamalar, yeterlilikler ve görevler ile ilgili tek düzenleyici ve denetleyici kurum Sermaye Piyasası Kurulu(SPK)’dur. Bu çerçevede SPK, değerleme uzmanlığı ve değerleme şirketine ilişkin düzenlemeleri de içeren iki tebliğ hazırlamış (Lisanslama ve Değerleme Şirketleri) ve tebliğleri Resmi Gazetede yayımlayıp, Ağustos 2001’de yürürlüğe koymuştur.

Bu iki tebliğden “Lisanslama Tebliğ”i, sermaye piyasası alanında çalışan ihtisas personeli ve yöneticiler ile gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanlarının mesleki yeterliliklerini, bilgi ve becerilerini tespit etmek amacıyla yapılacak olan sınavları, ilgili ihtisas alanları itibarıyla mesleki yeterliliklerini gösterir lisans vermeyi, eğitim programları düzenlemeyi ve sicil tutmaya ilişkin usul ve esasları içermektedir. SPK bu tebliğe dayanarak Lisanslama Sınavları açmış ve Meslek Uzmanlarını lisanslamaya başlamıştır. Şu anda ülkemizde 300 civarında Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bulunmaktadır.

İkinci tebliğ ise “Değerleme Şirketleri” ile ilgili çalışmaları ve esasları, firmaların çalıştıracakları değerleme uzmanlarının niteliklerini, bağımsızlık kavramı tanımını, değerleme şirketlerinin yapabilecekleri ve yapamayacakları işleri açık bir şekilde tanımlamaktadır.

V. Kullanılan Yöntemler:
Lal Gayrimenkul Değerleme yatırımcıların ihtiyacına göre gayrimenkul değerleme hizmetleri vermektedir. Taşınmaz değerlerinin saptanmasında birçok yöntem kullanılmakla birlikte firmamız çalışmalarında temelde üç ana yöntem üzerinde durmaktadır. Değerleme için seçilecek yöntemin tayinini, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve taşınmaz piyasasının egemen alışkanlıklarına göre belirlemektedir.

Karşılaştırma Yöntemi:
Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır.

Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir.

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi:
Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur.

İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

Maliyet Yöntemi:
Yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır.

Maliyet Yönteminin temelini, taşınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşma oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden oluşmaktadır.

Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamıdır. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunur.

 
Bulunduğunuz Yer  : Ana Sayfa Lal Kütüphane Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler