Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul ;
Kelime olarak, yabancı-başka anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul sözcüğünün birleşmesinden oluşmuştur. Diğer adıyla taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir.

Değerleme;
Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere dayanarak kestirimidir. 

Değerleme Uzmanı;
Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mimarlık, inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, şehir ve bölge planlaması, işletme ve ekonomi gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu gayrimenkul değeriyle ilgili kanaati ortaya koyma bilgisine, yeteneğine ve ehliyetine sahip olan kişidir.

Uzmanların lisans sahibi olabilmesi için gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesi olması gereklidir. Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Değerleme ve Değerleme Raporlarının Önemi;
Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle birlikte taşınmaz değerlerin ekonomi içindeki öneminin artması, kurum mülklerinin alım satımı, devir ve takasında bedelin tespiti ve finansal sektörünün yeniden yapılandırılması gibi etkenler pazarın gelişimine katkıda bulunmuştur. Bütün bu gelişmeler sonucunda pazarda oluşan yeni ihtiyaçlar için, değerleme işlemleri konusunda uzman, ehliyetli, güvenilir kişi ve firmalara talep artmıştır. Bu taşınmazların gerçek değerini yansıtan raporlar iktisadi hayat içinde tartışılmaz bir önem kazanmıştır.

Değerleme Raporlarının Kullanıldığı Yerler;
Gayrimenkullerin; satın alma, satış veya kiraya verme işlemlerinin değerlendirilmesinde, yabancı kaynak kullandırmada, borçların yeniden yapılandırılmasında, gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli kredilerde, açık artırmalarda, tasfiye satışlarında, hurda değer tespitlerinde, sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlak işlemlerinde, şirket birleşmelerinde, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesinde, kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde, gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kolektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesinde, gayrimenkullere ilişkin vergi matrahlarının tespitinde, ipotek portföylerinin, teminatlarının değerinin tespitinde, mevzuat uyarınca değerleme yapılması gerekli diğer durumlarda, alacakların takas yolu ile azaltılmasında, proje değeri analizlerinde, en iyi ve en yüksek analiz ihtiyaçlarında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının varlık hareketlerinde, doğru ve güvenilir değerleme raporlarının hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

Türkiye’de Yasal Düzenlemeler:
Türkiye’de değerleme hizmetlerinin yasal durumu yeni şekillenmektedir. Ülkemizde Değerleme Uzmanı ve Değerleme Uzmanlığı konularında mesleki tanımlamalar, kısıtlamalar, yeterlilikler ve görevler ile ilgili tek düzenleyici ve denetleyici kurum Sermaye Piyasası Kurulu(SPK)’dur. Bu çerçevede SPK, değerleme uzmanlığı ve değerleme şirketine ilişkin düzenlemeleri de içeren iki tebliğ hazırlamış (Lisanslama ve Değerleme Şirketleri) ve tebliğleri Resmi Gazetede yayımlayıp, Ağustos 2001’de yürürlüğe koymuştur.

Bu iki tebliğden “Lisanslama Tebliğ”i, sermaye piyasası alanında çalışan ihtisas personeli ve yöneticiler ile gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanlarının mesleki yeterliliklerini, bilgi ve becerilerini tespit etmek amacıyla yapılacak olan sınavları, ilgili ihtisas alanları itibarıyla mesleki yeterliliklerini gösterir lisans vermeyi, eğitim programları düzenlemeyi ve sicil tutmaya ilişkin usul ve esasları içermektedir. SPK bu tebliğe dayanarak Lisanslama Sınavları açmış ve Meslek Uzmanlarını lisanslamaya başlamıştır. Şu anda ülkemizde 300 civarında Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bulunmaktadır.

İkinci tebliğ ise “Değerleme Şirketleri” ile ilgili çalışmaları ve esasları, firmaların çalıştıracakları değerleme uzmanlarının niteliklerini, bağımsızlık kavramı tanımını, değerleme şirketlerinin yapabilecekleri ve yapamayacakları işleri açık bir şekilde tanımlamaktadır. 

V. Kullanılan Yöntemler:
Lal Gayrimenkul Değerleme yatırımcıların ihtiyacına göre gayrimenkul değerleme hizmetleri vermektedir. Taşınmaz değerlerinin saptanmasında birçok yöntem kullanılmakla birlikte firmamız çalışmalarında temelde üç ana yöntem üzerinde durmaktadır. Değerleme için seçilecek yöntemin tayinini, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve taşınmaz piyasasının egemen alışkanlıklarına göre belirlemektedir. 

Karşılaştırma Yöntemi:
Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır.

Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir. 

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi:
Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. 

İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir. 

Maliyet Yöntemi:
Yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır.

Maliyet Yönteminin temelini, taşınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşma oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden oluşmaktadır. 

Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamıdır. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunur.

 

Son Haber

  • gayrimenkul mevzuatinda yapilan onemli duzenlemeler

     2012-2013-2014 ve 2015 yılları arasında gayrimenkul mevzuatında yapılan önemli düzenlemelerin tümünü artık tek bir kitapta bulmak mümkün. Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Eğitim Bölüm Müdürü Osman Yüksel’in, 2012-2015 yılları arasında gayrimenkul mevzuatında yapılan önemli düzenlemeleri bir araya getirdiği ve düzenlemelerden bir bölümüne ilişkin, değerlendirmelere veya düzenlemeden önceki kısmına yer verdiği kitabı, Gazi Kitabevi tarafından yayımlandı.

     

     

    Kurulduğu günden bu yana gayrimenkul sektörünün gelişimine katkı sağlamak amacıyla çeşitli çalışmalar yapan Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş., sektörle ilgili yayınların hazırlanmasına da destek oluyor. Bünyesinde kurduğu Eğitim Bölümü ile hem şirket personeline hem de diğer sektör mensuplarına yönelik eğitim ve bilgilendirme faaliyetleri düzenleyen Lal Değerleme, sektörel yayınlar ile de çalışmalarını sürdürüyor.

    Uzun yıllardan bu yana görev yaptığı Lal Gayrimenkul Değerleme Müş. A.Ş.’de son olarak Eğitim Bölüm Müdürü olarak görev yapan İnşaat Mühendisi Osman Yüksel’in, 2012-2015 yılları arasında gayrimenkul mevzuatında yapılan önemli düzenlemeleri bir araya getirdiği kitabı, Gazi Kitabevi tarafından yayımlanmış olup, kitaba Gazi Kitabevi’nin anlaşmalı olduğu tüm kitapçılardan ya da ilgili internet siteleri aracılığı ile ulaşılabilmektedir.

    “2012-2013-2014 ve 2015’te Gayrimenkul Mevzuatında Yapılan Önemli Düzenlemeler” isimli kitapta, İmar Kanunu, İskan Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Emlak Vergisi Kanunu, Orman ve Mera Kanunları, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuatlarda yapılan önemli düzenlemeler ve düzenlemelerden bir bölümüne ilişkin değerlendirmelere veya düzenlemeden önceki kısmına yer veriliyor.

    Son birkaç yıllık periyotta gayrimenkul mevzuatında önemli düzenlemeler olduğunu ifade eden Osman Yüksel, kitabın gayrimenkul sektörü profesyonellerinin faydalanabileceği bir çalışma olduğunu belirtti. Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz de; titiz bir çalışma sonucu hazırlanarak sektöre kazandırılan ve 2012-2015 yılları arasında gayrimenkul sektöründe yapılan tüm önemli yasal düzenlemeleri içeren bu eserin, gayrimenkul sektörünü yakından takip eden herkes için son derece faydalı olacağını ifade etti.

     

     

    “2012-2013-2014 ve 2015’te Gayrimenkul Mevzuatında Yapılan Önemli Düzenlemeler’

    İÇİNDEKİLER

    1. 2012-2013-2014 ve 2015’te İmar Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    2. 2012-2013-2014 ve 2015’te İskan Kanunu’nda Yapılan Önemli Düzenlemeler
    3. 2012-2013-2014 ve 2015’te Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yapılan Düzenleme
    4. 2012-2013-2014 ve 20115’te Kamulaştırma Kanunu’nda Yapılan Önemli Düzenlemeler
    5. 2012-2013-2014 ve 2015’te Tapu Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    6. 2012-2013-2014 ve 2015’te Kadastro Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    7. 2012-2013-2014 ve 2015’te Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    8. 2012-2013-2014 ve 2015’te Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    9. 2012-2013-2014 ve 2015’te Emlak Vergisi Kanunu’nda ve Konutlarda KDV Oranının Tespitine İlişkin Yapılan Düzenleme
    10. 2012-2013-2014 ve 2015’te Orman, Mera Kanunları ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    11. 2012-2013-2014 ve 2015’te Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    12. 2012-2013-2014 ve 2015’te Sermaye Piyasası Kanunu ve İlgili Mevzuatta Yapılan Önemli Düzenlemeler
    13. 2012-2013-2014 ve 2015’te Gayrimenkul Mevzuatı ile İlgili Yapılan Diğer Önemli Düzenlemeler

     

  • Yıl boyunca gerçekleştirdiği 32 Eğitimle dikkat çeken Eğitim Birimi, 2013’e 29 Aralık
    tarihinde gerçekleştirilen
    SPL Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama
    Sınavı öncesinde

    Devamını oku...
  • Günümüzde gayrimenkul piyasaları oldukça büyük
    önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin nasıl değerlendirileceği ise,
    uzmanların merak ettiği
    konuların başında gelmektedir.
  • SPL Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavı, Temel
    Finans Matematiği modülüne hazırlık amacıyla 2 günlük bir
    etüt çalışması planlanmıştır. Sınava sayılı günler kala;
    son hazırlık için karışık
  • Alman TÜV SÜD ImmoWert GmbH ve Türk LAL Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş.,
    Almanya ve Türkiye'deki gayrimenkul değerlemelerinde işbirliği yapacak.
    Devamını oku...
Bulunduğunuz Yer  : Ana Sayfa